Срок давности в жилищном праве

Д.В. Карпухин, к.и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП (Московского института экономики, менеджмента и права)
АНАЛОГИЯ ЗАКОНА В ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЯХ
Одной из актуальных проблем жилищного законодательства Российской Федерации в настоящее время являются правовые пробелы: отсутствие соответствующих правовых предписаний, регламентирующих жилищные отношения в сфере управления, использования и эксплуатации жилищного фонда. Одним из способов разрешения сложившейся ситуации является применение аналогии закона. Судебная практика показывает, что найти схожую норму не так просто и иногда ее поиск и применение приводит к ошибкам.
Принципиальной новеллой Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу в марте 2005 года, стали положения статьи 7, регламентирующие возможность применения аналогии закона и аналогии права к жилищным правоотношениям. Ранее действующий Жилищный кодекс РСФСР не содержал данных предписаний, хотя применение аналогии права и аналогии закона в жилищных правоотношениях допускалось.
В настоящее время наблюдается тенденция увеличения количества судебных дел, применяющих в жилищных спорах положения пункта 1 статьи 7 ЖК РФ (аналогия закона). Ее сущность заключается в том, что если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.
Факты применения судами первых инстанций схожих норм жилищного законодательства к ситуациям, не урегулированным правовыми предписаниями, в жилищных спорах вызывают обращения в вышестоящие суды.
Так, Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 16.05.2006 г. было отказано в удовлетворении исковых требований Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой о признании за ними права пользования жилым помещением и удовлетворены исковые требования Т.Б. Нормухамедова о прекращении права пользования спорным жилым помещением Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой, их выселении и снятии с регистрационного учета 1 .
Н.А. Митрофанова и А.С. Митрофанова в 1983 году гражданкой Н.Н. Сергеевой, собственником квартиры в городе Нижнем Новгороде, были вселены в данную квартиру в качестве членов семьи и приобрели право пользования жилым помещением. Впоследствии квартира была завещана Н.Н. Сергеевой ее сестре, гражданке А.Н. Отачкиной, которая после смерти Н.Н. Сергеевой 24 сентября 1992 года вступила в права наследства, а 25 марта 1993 года подарила указанную квартиру гражданину Т.Б. Нормухамедову. Т.Б. Нормухамедов в 1998 году подал в суд исковое заявление о выселении Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой из спорной квартиры. Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями. Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 16.05.2006 г. было отказано в удовлетворении исковых требований Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой о признании за ними права пользования жилым помещением и удовлетворены исковые требования Т.Б. Нормухамедова о прекращении права пользования спорным жилым помещением Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой, их выселении и снятии с регистрационного учета. Суд пришел к выводу, что в силу длящихся жилищных правоотношений Т.Б. Нормухамедов, как собственник жилого помещения, после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации вправе требовать выселения в судебном порядке лиц, являющихся членами семьи бывшего собственника жилого помещения.

Специфика данного случая, рассматриваемого судом, заключалась в том, что истцы и ответчик никогда не состояли в семейных отношениях и, следовательно, с формально-юридической стороны не подпадали под действие статьи 31 ЖК РФ.
Однако суд в соответствии с аналогией закона (пункт 1 статьи 7 ЖК РФ) применил положения статьи 31 ЖК РФ, регламентирующей права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, к рассматриваемому случаю.
Н.А. Митрофанова обратилась с жалобой в Конституционный Суд РФ, в которой оспорила конституционность пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ), части 1 статьи 7 и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации. По мнению заявительницы, эти нормы не соответствуют статьям 1, 2, 7, 17 (части 1 и 3), 19 (части 1 и 2), 35 (часть 2), 40 (часть 1), 45 (часть 1) и 55 Конституции Российской Федерации, поскольку допускают несохранение права пользования жилым помещением за членами семьи бывшего собственника жилого помещения.
Конституционный Суд РФ в Определении от 15.11.2007 г. № 815–0–0 отказал в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Н.А. Митрофановой, а в отношении нормы, предусмотренной частью 1 статьи 7 (аналогия закона), указал, что она направлена на исключение пробелов в правовом регулировании и в конечном итоге на защиту интересов участников соответствующих правоотношений и не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Конституционный Суд РФ не указал, в каких позитивных правовых последствиях должна быть выражена защита интересов сторон жилищного спора, хотя для заявительницы применение по аналогии статьи 31 ЖК РФ привело к выселению из жилого помещения собственника без предоставления другого жилого помещения. Применение аналогии закона в данном случае защитило интересы только одной стороны — собственника жилого помещения и ущемило права проживающих в его жилом помещении лиц.
Положения о применении положений пункта 1 статьи 7 ЖК РФ (аналогия закона) нашли свое отражение в нормативных разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» 2 .
В соответствии с пунктом 12 указанного Постановления разъяснено, что порядок заключения соглашения между членами семьи собственника жилого помещения, его форма, условия должны определяться положениями ГК РФ о гражданско-правовых сделках (статьи 153–181 ГК РФ) на основании пункта 1 статьи 7 ЖК РФ (аналогия закона), так как в ЖК РФ не содержится специальных требований к их заключению.
Высшая судебная инстанция РФ разъяснила, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право на вселение своих несовершеннолетних детей с целью обеспечения прав последних на жилые помещения, хотя положения пункта 2 статьи 31 ЖК РФ не наделяют членов семьи собственника указанным правом. Верховный Суд РФ указал, что данное право возможно на основе положений статьи 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также части 1 статьи 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).
В рассматриваемом случае нормативное толкование Верховного Суда РФ о применении аналогии закона было направлено на защиту интересов несовершеннолетних детей и реализацию их прав на жилые помещения.
В пункте 22 указанного Постановления отмечено, что необходимо обратить внимание судов на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе, исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства, по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Следует отметить, что в данном разъяснении Верховного Суда РФ подтверждена его позиция, ранее изложенная в Обзоре судебной практики, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.03.2006 г 3 .
Интересными представляются толкования Верховного Суда РФ в отношении возможностей применения аналогии права в отношении договора социального найма жилого помещения и договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Так, в пунктах 23, 41 Постановления отмечено, что ЖК РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решений о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда недействительными. Требования о признании недействительными решений о предоставлении гражданину жилого помещения по договорам социального найма и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда и заключенных на их основании соответствующих договоров подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее

20.06.11 14:07 сроки исковой давности в цивильном праве германии. добрый день В жилищном праве съемщик может обжаловать счет от сдатчика по 

208 ГК РФ исковая давность не распространяется на  жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ (ст. ст.  В силу отсутствия правовых (договорных) оснований оно 

208 ГК РФ о нераспрастранении срока исковой давности??? 0 года на праве общей долевой собственности принадлежит доля квартиры <>. кодексу Российской Федерации к жилищным правоотношениям,